Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

Uitgangspunt is de uitleg die werd gegeven tijdens een vergadering van NOA Sector Grootbedrijven van 3 maart 2020. Keimpe Stroop, de eerste kwaliteitsborger van het KiK kwaliteitsborgingsinstrument, durfde onvoorbereid de uitdaging aan om allerhande vragen te beantwoorden. Hierdoor ontstond een apart inkijkje hoe de kwaliteitsborging op de bouw in de toekomst zal gaan functioneren. Onderstaand een bewerking van het vraag- en antwoordspel, welke in de tijd een update heeft gekregen van data, doordat invoering van de wet telkens wordt uitgesteld.

Waarom is de Wkb ontstaan?

De politiek heeft de beslissing genomen het bouwtoezicht stelsel te veranderen. De bouwconsument kwam er te bekaaid af in het huidige stelsel. Daarnaast verwacht men dat de Wkb prikkels geeft tot versnelling rondom vergunningverlening.

De Wkb is een onderdeel van meer wetten die met de bouw te maken hebben. Hoe zit dat?

Inderdaad. Al die wetten vallen onder de Omgevingswet. De Wkb wordt daarin opgenomen evenals het vernieuwde Bouwbesluit. Het nieuwe Bouwbesluit zal Bbl (Besluit bouwwerken leefomgeving) gaan heten.

Wanneer gaat de wet echt in? Waar is dit van afhankelijk?

De Omgevingswet is al meerdere malen uitgesteld. Zoals het er nu naar uitziet gaat de wet op 1 juli 2023 in werking treden. Door de minister is daarna besloten om een gedeelte van de wet per 1 januari 2024 in te voeren. Hieronder vallen renovatie- en verbouwingsprojecten. Lees meer.

Wordt de aannemer aansprakelijk voor gebreken na oplevering?

Voor ‘verborgen’ gebreken was hij dat al. Maar nu wordt de bewijslast omgedraaid. Nu wordt de aannemer aansprakelijk voor alle gebreken, mits die hem niet te verwijten zijn. De opdrachtgever moet bewijzen dat er een gebrek is en de opdrachtnemer moet bewijzen dat het niet aan hem te wijten is. Er ontstaat een verbetering van de positie van de bouwconsument. Let wel: Redelijkheid en billijkheid blijft een belangrijke pijler onder ons rechtssysteem.

Klopt het dat u na een jaar nog aansprakelijk gesteld kunt worden gesteld voor een kras die u bij oplevering niet hebt gezien?

Dat is niet waarschijnlijk. Hier geldt de redelijkheid en billijkheid. Bovendien heeft de opdrachtgever de al bestaande verplichting een gebrek direct na ontdekking te melden.

Is de waarschuwingsplicht verscherpt?

U moet de opdrachtgever wijzen op onjuistheden in de opdracht. Dat moest u altijd al. Doe dit altijd schriftelijk. Dit is zeker belangrijk bij particuliere opdrachtgevers. U wordt niet zomaar aansprakelijk voor de fout zelf. Stel dat het bestek een product voorschrijft dat gevoelig is voor (krimp)scheuren. De particulier weet het niet en u wijst hem daar niet op: dan leidt dat wellicht tot een onnodige klacht, maar niet per definitie tot aansprakelijkheid

Wordt er zo slecht gebouwd?

De politiek heeft besloten dat de bouwconsument beter beschermd moet worden. De kwaliteit moet aantoonbaar worden. Er zullen automatiseringsoplossingen komen die met het aantoonbaar maken gaan helpen, maar die oplossingen zijn geen wettelijke verplichting.

Wat is een kwaliteitsborgingsinstrument?

Het ministerie stelt dat de kwaliteitsborging aan bepaalde eisen moet voldoen. Er zijn verschillende kwaliteitsborgingsinstrumenten die voorlopig positief zijn beoordeeld. Kwaliteitsborgingsinstrumenten beschrijven een bepaalde methode van kwaliteitsborging. De opdrachtgever moet aangeven met welk instrument het bouwwerk geborgd moet worden. De opdrachtgever kan de keuze overlaten aan de aannemer. Geen borging is geen optie.

Wie maakt de kwaliteitsborgingsinstrumenten?

Zogenaamde kwaliteitsborgingsinstrument aanbieders. De 4 belangrijkste zijn: KiK (KOMO) Technical Inspection Service (TIS), Verbeterde Kwaliteitsborging (SWK) en Woningborg Kwaliteitsborging Instrument (WKI).

Wat is een kwaliteitsborger?

Dit zijn bedrijven (rechtspersonen) of natuurlijke personen (ZZP’ers). Zij kunnen kwaliteitsborger worden voor een of meerdere instrumenten: SKW, KIK etc. Een kwaliteitsborger moet toegelaten worden tot het kwaliteitsborgingsinstrument door de instrumentaanbieder. Die toetst op vakkennis en aanvullende opleidingen etc. De kwaliteitsborger ziet toe of het bouwwerk voldoet aan de (publiekelijke) minimumeisen uit het Bouwbesluit en soms op andere (private) eisen. Daarbij moet hij werken volgens de werkwijze /methodiek van het instrument. Voor de meeste vergunning plichtige bouwwerken moet een kwaliteitsborger worden ingeschakeld. Meerdere medewerkers van de kwaliteitsborger kunnen die taken uitvoeren. Kwaliteitsborgers moeten een rapportage maken over de kwaliteit van het werk. Hij zal daartoe af en toe op de bouwplaats aanwezig zijn. De opdrachtgever dient de goedkeurende verklaring van de kwaliteitsborger na afloop van de werkzaamheden aan de gemeente af te geven.

Is de kwaliteitsborger de oude opzichter van weleer?

Nee. De kwaliteitsborger gaat niet op elk onderdeel controleren. In principe gaat de borger aan de opdrachtgever vragen: Wat verwacht u van mij? En daarop gaat de borger steekproefsgewijs controleren. Geen dagelijks toezicht, dat is onbetaalbaar. De bouwers die kwaliteit maken hebben van de kwaliteitsborger geen last. De kwaliteitsborger kan geen sanctie opleggen, ook geen bouwstop. Hij zal als hij fouten constateert aan de bel trekken bij de aannemer. Als er daarop niks gebeurt geeft de kwaliteitsborger geen goedkeurende verklaring af. Op grond daarvan kán de gemeente besluiten dat het gebouw niet in gebruik mag worden genomen.

Wat is een consumentendossier?

Het consumentendossier is op het laatste moment aan de wet toegevoegd. Er moet nog ervaring mee opgedaan worden. Er is een niet verplichte richtlijn (NPR8092) voor het consumentendossier gemaakt. In het consumentendossier worden naast de toegepaste materialen ook gebruiks- en onderhoudsvoorschriften opgenomen van alle relevante gebouwonderdelen. Er moet worden afgesproken wie voor de kosten van het consumentendossier opdraait. De extra kosten kunnen in de prijs worden verwerkt of apart aangeboden worden.

Is een consumentendossier verplicht?

Alleen als de opdrachtgever het wil is het verplicht. Als het niet nodig is, moet dat wel schriftelijk zijn vastgelegd, anders kan het consumentendossier alsnog opgeëist worden.

Waar moet een consumentendossier aan voldoen?

In aanleg is een consumentendossier bedoeld om de consument te instrueren om het geleverde in stand te houden. Daarnaast moet het antwoord geven op de vraag: “Heb ik gekregen waar ik voor heb betaald, overeenkomstig de opdracht?”. De consument kan het consumentendossier eisen.

Heeft de kwaliteitsborger met het consumentendossier te maken?

Nee. De kwaliteitsborger kijkt altijd naar het publieke aspect: Bouwbesluit. Oorspronkelijk ging de wet alleen over publieke eisen. Later is er de mogelijkheid geschapen private eisen, zoals vlakheid, op te nemen. Als afbouwer hebt u vooral te maken met die private eisen. De opdrachtgever zal de borger vaak ook vragen om te kijken naar het private: goed en deugdelijk werk.

Wat is een borgingsplan?

Een voorafgaand aan het werk door een kwaliteitsborger opgesteld plan waarin is aangegeven op welke punten tijdens het bouwproces bewijsstukken dienen te worden verzameld. Dit borgingsplan moet voldoen aan de daaraan gestelde eisen in het instrument. De kwaliteitsborger zal vaak samen met de bouwer het borgingsplan maken. In het borgingsplan staat vermeld wie wat moet documenteren. Omdat de afbouwwerkzaamheden vaak pas later op de bouw worden uitgevoerd, kan in het kwaliteitsborgingsplan staan dat dit later wordt gereguleerd.

Waar moet dat borgingsplan aan voldoen? Ligt dat naast het bestek?

Er staat nergens hoe het borgingsplan er exact uit moet zien, maar het moet worden opgesteld op basis van een risicobeoordeling. Er is niet bepaald wie het borgingsplan maakt. Het borgingsplan moet voor aanvang van de bouw gereed zijn en vier weken voor aanvang van de bouw aan de gemeente worden verstrekt. Het werk moet wel altijd binnen bouwbesluiteisen vallen. Anders wordt er na afloop geen verklaring van de borger afgegeven.

Wat verlangt de kwaliteitsborger?

Er zijn productbeschrijvingen of bijvoorbeeld attesten. Deze schrijven een bepaalde detaillering en/of werkwijze voor. Als daaraan voldaan is en dat kan achteraf worden aangetoond dan is het goed. Een foto an sich zegt daarbij niet altijd voldoende. Er moet sluitend bewijs zijn. Wijzigingen ten opzichte van het plan moeten ook geborgd worden!

Is alle nodige kennis in een persoon (de kwaliteitsborger) te verenigen?

Nee, dit hoeft ook niet. In de meeste gevallen zijn kwaliteitsborgers organisaties met medewerkers. Kennis van normen en beproevingsmethoden zijn van belang, niet over de toepassing ervan. Daar zijn andere mensen voor.

Onder druk is alles vloeibaar. Wat als de aannemer de onderaannemer dwingt bij slechte klimatologische omstandigheden toch te gaan werken?

Als u toch aan de gang gaat, neemt u een risico. Waarschuwen en vastleggen is dan een must. Maar het geeft geen vrijwaring voor toekomstige problemen, zeker niet bij particuliere opdrachtgevers. Als u kwaliteit levert, is er weinig te duchten. Het systeem heeft een zelfreinigend effect. Die prikkel zal door de wet gestimuleerd worden. Ga na waar de risico’s liggen. Indien u aan de gang gaat terwijl de condities niet goed zijn, stop dan met werken. Waarschuw schriftelijk. Zaken elke dag protocolleren. Bij afwijkingen: onderneem actie! Doet u dit niet dan kunt u in de problemen komen.

Komt er een anoniem meldingspunt voor bedrijven die er een potje van maken?

Men denkt aan een benchmark systeem, vergelijkbaar met Zoover!

Wat is en doet de toelatingsorganisatie?

Deze gaat toezien op de werking van het stelsel. Dat wil zeggen de instrumenten toetsen en reality checks op de bouwplaats doen. Bouwer en afbouwer krijgen hier niet mee te maken, de borger en vooral de instrumenaanbieder wel.

Wat kost een kwaliteitsborger?

Het publieke deel van de Wkb start met Gevolgklasse 1 bouwwerken. Men schat voor die bouwwerken gemiddeld 1,5% van de bouwkosten. Voor de andere gevolgklassen zal dit nog nader moeten blijken.

Worden de kosten van de omgevingsvergunning dan verlaagd?

Ja. Als de sector zaken op een goede manier vastlegt, dan kunnen kosten worden teruggehaald in het werk. De huidige leges grondslag, een percentage van de bouwsom (gem. 3 tot 4% van de bouwkosten) verdwijnt. Deze grondslag geldt niet meer voor meldingsplichtige werken. Het ministerie verwacht dat mede hierdoor de leges fors zullen dalen. Men verwacht dat de Wkb per saldo ca. 5 miljoen aan besparingen oplevert.

Wat en hoe moet de (onder)aannemer vastleggen op de bouw? Denk aan Papier/ PDF/ Software/ App/ Snagstream/ Bouw7/ HomeDNA

Als een aannemer met bijvoorbeeld Snagstream werkt, kan hij dat vragen van zijn onderaannemers. Bij andere programmatuur zou het niet uit moeten maken, want met API’s kan allerhande software gekoppeld worden. (Noot van de redactie; Niet iedereen praat luchtig over die koppelingsmogelijkheden). Je moet het onderling regelen. Met schriftelijke bewijsvoering is nog heel weinig ervaring opgedaan, daar is nog wat te doen. Het is belangrijk dat alles wat aan het zicht wordt onttrokken, vastgelegd wordt. Er moet goed bijgehouden worden wanneer en waar een foto gemaakt is. Dit vooraf goed afstemmen. Doe dat op de meest kritische punten van het bouwwerk.

Kan het voorkomen dat op 2 identieke werken van bijv. 20 woningen totaal andere zaken moeten worden vastgelegd?

Ja dit zou kunnen. Verschillende borgers (al dan niet werkend volgens verschillende instrumenten) kunnen verschillende eisen / verschillende borgingsplannen maken. Hangt ook af van specifieke risico’s die op het bouwwerk van toepassing zijn. De verschillen zullen niet groot zijn. Het is aan te bevelen voor de afbouwsector om per werksoort een lijst van te borgen elementen te maken. Wat en wanneer gedocumenteerd / vastgelegd moet worden. Oftewel: Risico’s inventariseren. Leg die lijsten voor aan instrumentaanbieders. Wellicht worden ze dan generiek toepasbaar. Er zijn enkele andere brancheorganisaties die daar al mee bezig zijn.

Alles in detail vastleggen geeft veel administratief werk?

Ja, het is een hoop administratief werk. Maar het kan uw aansprakelijkheid flink beperken en dat is ook wat waard.

Moet een ingehuurde medewerker aan ons aantonen wat hij doet?

Ja, want u bent verantwoordelijk.

Hoe gaan ZZP’ers met de wet om?

ZZP’ers moeten hier ook mee aan de slag. Die hebben met exact dezelfde eisen te maken. Voor iedereen geldt dezelfde maatstaaf. Concurrentievervalsing gaat u hiermee meer tegen.

Hoe zit het met garantie?

(Verborgen) Gebreken, bouwbesluiteisen zoals energie, ventilatie, geluid, instorten etc. zijn in sommige gevallen 20 jaar voor rekening van de aannemer, in redelijkheid en billijkheid.

Welke clausule moet ik opnemen nu ik nog niet weet wanneer de Omgevingswet precies wordt ingevoerd?

Neem in de overeenkomst een bepaling op of er wel of geen opleverdossier wordt overhandigd. Er mag namelijk in de aannemingsovereenkomst worden afgeweken van de wettekst, maar dit moet dan wel zijn vastgelegd. Als het werk relatief eenvoudig is, kan worden afgesproken dat er geen opleverdossier wordt gemaakt.

Voorbeeldzin overeenkomst zonder opleverdossier:

Indien de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Staatsblad 2019, 382) in werking is getreden, verstrekt de aannemer in afwijking van artikel 7:757a van het Burgerlijk Wetboek geen dossier aan de opdrachtgever met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk.

Als de opdrachtgever vooruitlopend op de WKB wel een opleverdossier wenst, dan kan op voorhand worden afgesproken welke zaken in het dossier worden gevoegd. Benoem ook dat dit binnen 3 maanden na oplevering wordt verstrekt, want straks wordt bij de WKB het moment van oplevering genomen als gebruikelijke moment om het dossier te overhandigen.

Voorbeeldzin overeenkomst met opleverdossier:

Indien de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Staatsblad 2019, 382) in werking is getreden, verstrekt de aannemer binnen 3 maanden na oplevering van het bouwwerk het dossier als bedoeld in artikel 7:757a van het Burgerlijk Wetboek. Dit dossier bestaat uit: [benoem hier exact welke zaken in het dossier worden opgenomen, bijvoorbeeld tekeningen, materialenstaat, onderhoudsadvies, opstook- en afkoelprotocol].

Hoe zit het met het depotbedrag bij de notaris?

Onderdeel van de Wkb is de verscherpte regeling rond 5% van de aanneemsom in depot bij de notaris. De particuliere opdrachtgever van een nieuwbouw woning kan gebruik maken van het opschortingsrecht. Dat wil zeggen dat de laatste termijn geheel of gedeeltelijk kan worden vastgehouden tot alle klachten zijn verholpen. Nieuw is dat de bouwer de opdrachtgever actief dient te informeren over dit recht.